陈文静：未提“房住不炒”，政治局会议对楼市有哪些新定调？

　　中新经纬7月25日电 题：未提“房住不炒”，政治局会议对楼市有哪些新定调？

　　作者 陈文静 中指研究院指数事业部市场研究总监

陈文静

　　7月24日，中共中央政治局召开会议(下称会议)，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。针对近期房地产市场出现的新问题新情况，会议主要从市场供求变化、盘活存量改造、防范化解地方债务风险、加强金融监管等方面给出了“解题”新方向。

　　下半年降准降息或仍有空间

　　会议指出“当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻”，同时也进一步强调疫情后“经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程”，要“加强逆周期调节和政策储备”，我们预计下半年国内的降准降息仍有一定空间。

　　与过往重要会议提法相比，针对房地产发展关键词的敲定，此次会议出现一些明显变化。

　　首先，本次会议通稿未提“房住不炒”。2023年二季度以来，房地产市场调整压力不断加大，多地新房、二手房价格均处下跌通道，投资需求明显减少，在此背景下，更好地支持刚需和改善需求成为政策主攻方向。

　　其次，此次会议明确指出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，与近日中国人民银行的提法一致。7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜曾表示，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。

　　从市场阶段特征来看，2022年，我国总人口出现了自1962年以来的首次下降，同时，城镇化发展的步子也在放缓。经过二十多年发展，我国人均住房面积明显提升，当前户均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到满足，房地产市场已进入新房见顶后的回落阶段。中央近期对房地产供求关系发生重大变化这一判断，意味着过去供不应求阶段出台的政策也需要进一步优化。

　　此外，会议“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”的提法，表述也更加积极，预计政策优化仍将坚持因城施策。过去一年多，普通二线和三四线城市房地产限制性政策已基本放开，当前仅有少数核心一二线城市政策仍较严格，预计这类城市可能成为下一阶段调整的重点聚焦区。

　　加大保障性住房供给，再提城中村改造

　　近年来，政府持续推进保障性住房建设，加快健全“住房市场+住房保障”两个体系，预计城中村改造、闲置资产盘活也将成为加大保障性住房建设和供给的重要方式。

　　7月21日，国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。我们认为，推进超大特大城市城中村改造加快，不仅有利于改善居民居住环境、扩大投资，还将进一步带动房地产相关上下游消费。

　　另外，当前各地待售的住宅存量、非住宅闲置存量(商办用房、产业园区、工业厂房等)问题突出，本次会议提出要盘活改造各类闲置房产，后续可通过政府收购现有待售住宅项目作为保障房，并允许闲置的非住宅存量改为保障性租赁住房等模式增加保障性住房供给，这不仅提高了资源利用效率，同时也帮助企业盘活了存量资产，增加了流动性。

　　当前，房地产市场压力在加大，根据中指研究院数据，7月的前三周，重点50城的商品住宅成交、二手房成交同比都出现明显下滑。因此，若核心一二线城市政策能及时优化调整，短期内重点城市的房地产市场有望筑底企稳。

　　总之，本次会议释放出了积极的信号，面对挑战，宏观政策有望继续发力，同时房地产政策也存在一定放松空间。我们预计下半年，核心一二线城市包括优化住房信贷政策、放松郊区限购、降低交易税费等在内一系列调控政策有望得到优化。(中新经纬APP)

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