新政下的广州二手房：挂牌量高企，大幅让利才能“出头”

在刚刚过去的双节期间，随着“9·20”楼市新政的出台，广州楼盘看房人气高涨，部分楼盘甚至在凌晨仍灯火通明。与此同时，二手房市场成交端有所改善，但由于短期内挂牌量增长明显，房价依旧承压，二手住宅价格连续四个月环比下跌。走访中，有多名房产中介及行业人士向记者表示，当前新房市场普遍通过积极让利带动成交，受此影响，在价格、户型、配套等方面均不占优势的二手房难以有“出头”。

■新快报记者 梁茹欣

“卖的比买的多”，二手房挂牌量逼近18万套

“上月底二手房增值税免征期‘5年改2年’的消息一出来，当天晚上小区就成交5宗。其实按照正常市场行情来看，小区一个月内可能只成交1-2宗不等。”一名负责番禺区某标杆楼盘的房产中介人员告诉记者。不过，这一波成交小高峰并没有持续太久，很快便被“银十”新房市场热情所冲淡。“之前的一波成交量多数来自有明确卖房意愿的业主，近期已逐渐消化完毕，我们最近几天仅成交了两宗二手房源。”

二手房成交量未有明显提升的另一面，是广州不断攀升的挂牌量。在前述房产中介展示的链家内部网站中，全市的二手房挂牌量已逼近18万套。“相较外部网站展示的近14万套挂牌量，这里的数据还包括部分没有提供房产证的房源。今年初，这一数据也才在13万-14万套之间。”该名中介人员如是说。

“现在是卖房的人比买房的人多。”广东中原地产项目部总经理黄韬向记者表示，在新政利好带动下，在双节假期之前，二手房市场曾迎来一次成交小高峰，与今年6—8月相比，其成交量增长一倍以上。“受新政刺激，这部分业主原先便有置换计划，自然加快入场。而双节假期期间，市场的关注重点向来在新房方面，二手房的成交量难免不高。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉同样指出，近期挂牌卖房的人数明显增加，是由于“认房不认贷”、二手房增值税免征期“5年改2年”等新政出台，刺激了三类人群卖房需求高涨。一是置业者想要小房换大房，置换到更好的居住环境；二是部分业主认为当下的旧房不宜居，预计未来有贬值可能，因此进行资产重新配置；三是业主趁着利好时机想把房子赶快卖掉“套现”的。

二手房价连续四个月环比下跌，9月仅天河上涨

从市场数据来看，“认房不认贷”、限购区域优化等政策带动下，广州二手房市场成交端有所改善，但由于短期内挂牌量增长明显，房价依旧承压。据广州市房地产中介协会数据，9月，广州市二手住宅整体网签（中介促成+自行交易）宗数和面积分别为8544宗和85.60万平方米，环比增长4.76%和4.10%，同比增长18.14%和19.37%。

另据中指研究院数据显示，9月，广州二手住宅价格连续四个月环比下跌，当月全市二手住宅价格环比下跌0.23%，跌幅较8月扩大0.07个百分点；各主要市辖区中仅天河区二手住宅价格环比上涨，下跌辖区中增城区、南沙区跌幅相对较大，均在0.8%以上。

对此，李宇嘉认为，前期二手房价格的快速回调，对市场预期的影响很大。一方面挂牌量不断攀升，另一方面大家又认为二手房价格还会下跌，从而抑制了市场的需求，为此未来还是要稳定房价的市场预期，才能促进“卖一买一”的良性循环。在此基础上，还要通过降低交易成本等系列措施，真正促进相应房源流通。

他进一步分析称，随着新政利好落地，全市二手房挂牌量持续攀升，而9月至10月的市场行情并没有达到预期效果，反映出市民对房地产的预期比较疲弱，交易量下滑进一步加大了市场的这种预期。在这些因素影响下，二手房价格继续下跌的趋势仍会持续，但会逐渐减缓。在区域方面，增城、从化、花都、南沙等区域的二手房价格跌幅会更大，中心城区跌幅相对更小，甚至可能会出现增长的态势。

新房市场积极“以价换量”，二手房面临更大挑战

走访中，多位中介人士认为，自今年以来，广州二手房的市场行情趋冷，部分卖家为紧急出售房源，往往只能通过大幅降价出售。“目前的行情下，两三万元的降幅完全没有意义。如果是总价三四百万元的房子，购房者砍价都是十万元或二十万元起步。”番禺区万博板块的一名房产中介人员说道。在黄埔区萝岗，一名中介人士同样称，有位卖家在双节假期首日挂牌一套建面约86平方米3室2厅次新房房源，在不到一周的时间内连续降价两次，从368万元降至346万元，但至今鲜有人问津。

当前的二手房市场还面临着更大的挑战。“广州二手房成交的主要制约因素，还是来自一手房方面。”合富研究院高级分析师梁燕明表示，近期涌现的二手房源大多是“满二不满五”，集中在荔湾广钢新城、天河牛奶厂、海珠广纸等区域。“而今年房企的推货积极性和推货量高涨，尤其在‘金九银十’节点，开发商的推货策略倾向于以价格优势取胜。相较价格而言，二手房的优势并没有显现出来。”

以近期的置业热点番禺国际创新城为例，片区周边就有越秀大学城星汇锦城、罗边村旧改项目星河盛世锦城、越秀大学城和樾府、恒基学苑壹号等一手楼盘，涵盖刚需、刚改、改善等多方面，价格3.2万-6万元/㎡不等，区域白热化竞争明显。市场情绪更传递到土市。9月，该片区一“巨无霸”地块番禺永大1号地块因无人举牌而流拍。

此外，目前市面上不少在售新盘在户型设计、交付标准等方面“卷”出新高度，实用率普遍在九成以上。除了采取近年时兴的LDK（即Living room、Dining room、Kitchen）设计，让客厅、餐厅、厨房共处于一个开放空间中之外，楼盘还在飘窗、阳台等方面多“着墨”，从而提升空间整体利用率，甚至打出“70平方米三房”“实用率超百分百”的口号。

梁燕明提到，尤其对于“满二不满五”的房源来说，大部分业主购买的价格相对较高，这些卖家的降价空间的幅度并不会太大。“目前二手房最大的谈价幅度大概是10%左右，即一成左右的降价空间，超过这一区间，业主会认为卖亏了，而买家依旧觉得太贵。同时面对新房普遍让利，买家往往会选择价格、户型、配套更能‘一步到位’的一手房。”